Vente d'un bien immobilier : la plus-value et l'impôt à prévoir
Estimez la plus-value, les abattements pour durée de détention, l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et la taxe sur les plus-values élevées. Le calcul vise un particulier, résident fiscal français ou non, qui vend un bien situé en France, détenu en direct ou par une société civile non soumise à l'IS.
La plus-value
PV = (prix − frais de vente) − (prix d'acquisition + frais + travaux)
Pour un achat, les frais d'acquisition peuvent être retenus pour 7,5 % du prix sans justificatif. Après cinq ans de détention, les travaux peuvent être retenus pour 15 % du prix, sans facture. Les deux forfaits s'apprécient séparément.
Les abattements et les taux
Pour l'impôt sur le revenu (19 %, quelle que soit la tranche d'imposition) : 6 % par année au-delà de la 5e, puis 4 % la 22e. Exonération après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par année au-delà de la 5e, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an. Exonération après 30 ans. Taux des prélèvements sociaux : 17,2 % pour un résident, 7,5 % pour un non-résident affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse, 18,6 % pour les autres non-résidents.
Ce que le simulateur ne fait pas
- Vérifier les conditions des exonérations.
- Biens détenus par une société à l'IS, marchands de biens.
- Conventions fiscales internationales, obligation de représentant fiscal.
- Démembrement, indivision à parts inégales, ventes par lots.
- Abattements exceptionnels liés à la construction de logements.
Textes : CGI, art. 150 U à 150 VH, 200 B, 235 ter, 244 bis A, 1609 nonies G ; CSS, art. L. 136-7 et L. 136-8 ; ordonnance n° 96-50 du 24 janvier 1996, art. 16 ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 (amortissements LMNP). Les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières des résidents restent à 17,2 % en 2026 : la hausse de CSG ne les vise pas.