Après la présentation du dispositif du décret tertiaire que nous avons traité (partie 1) (bâtiments concernés, objectifs, plateforme OPERAT, sanctions, et la nécessité d'une clause « Décret tertiaire » dans les baux), cette seconde partie traite de la question restée ouverte et pourtant centrale dans une majorité des dossiers. Quand le bail ne dit rien, qui paie ?
Le décret tertiaire impose aux bâtiments tertiaires d'au moins 1 000 m² de réduire leur consommation d'énergie finale de 40 % en 2030, puis de 50 % en 2040 et de 60 % en 2050, par rapport à une année de référence qui ne peut être antérieure à 2010. Dès que le bâtiment est loué, la même question revient : qui, du bailleur ou du preneur, doit réaliser les travaux et qui doit les payer ?
Le texte ne le tranche pas. L'article L. 174-1 du code de la construction et de l'habitation soumet le bailleur et le preneur à l'obligation, chacun pour les actions qui relèvent de sa responsabilité « en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations ». Il renvoie donc au bail. Or de nombreux baux en cours ont été signés avant 2019 et ne contiennent sur ce point que les clauses habituelles d'entretien et de réparations.
La réponse doit être cherchée ailleurs: le droit commun, l'encadrement des charges issu de la loi Pinel et une jurisprudence déjà ancienne sur les travaux imposés et grosses réparations. La Cour de cassation ne s'est pas encore prononcée à l’aune du décret tertiaire.
Sommaire
1. Comment définir la charge des travaux du décret tertiaire
2. Les limites tirées de la loi Pinel
3. L'état prévisionnel des travaux, outil naturel du décret tertiaire
4. Les actions qui ne sont pas des travaux
5. Les baux soumis à l’annexe environnementale
6. La rédaction du bail ou la négociation d’un l'avenant
7. FAQ : Quid des travaux du décret tertiaire
1. Le principe : la loi renvoie au contrat
L’obligation pèse sur les deux parties. L’article R. 174-22 du code de la construction et de l’habitation désigne comme assujettis les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher d’au moins 1 000 m². L’ article R. 174-27 du même code impose aux assujettis de transmettre sur la plateforme OPERAT les informations relatives aux activités exercées, aux surfaces et aux consommations annuelles.
La répartition des actions est renvoyée au bail. L’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les parties sont soumises à l’obligation pour les actions relevant de leurs responsabilités respectives, en fonction des dispositions contractuelles régissant leurs relations. Elles doivent définir ensemble les actions destinées à respecter l’obligation et mettre en œuvre les moyens correspondants, chacune pour ce qui la concerne.
Trois conséquences en découlent :
La première tient à la nature du renvoi. La loi ne vise pas une clause spécialement intitulée « décret tertiaire ». Elle vise les stipulations qui organisent déjà les relations des parties : clauses relatives à l’entretien, aux réparations, à la mise en conformité, aux charges, aux travaux et à la répartition des dépenses. Cette analyse vaut également pour les baux conclus avant 2019. Toute la difficulté consiste alors à interpréter des clauses rédigées avant que le dispositif n’ait été envisagé.
La deuxième tient à l’opposabilité du bail. Le bail répartit les actions et les dépenses entre les parties, mais il ne fait pas sortir l’une d’elles du champ du dispositif. Face à l’administration, le propriétaire et, le cas échéant, le preneur demeurent assujettis, chacun pour les obligations qui lui incombent.
La troisième tient au devoir de concertation. Les parties doivent définir ensemble les actions à mettre en œuvre. Le texte n’attache pas de sanction propre à cette obligation, mais il donne un contenu concret à l’exigence de bonne foi. Pour les contrats conclus depuis le 1er octobre 2016, cette exigence résulte de l’article 1104 du code civil qui la déclare d’ordre public. Pour les baux antérieurs, elle demeure fondée sur l’ancien article 1134, alinéa 3, du code civil. Un bailleur qui refuserait toute discussion, comme un preneur qui empêcherait l’accès aux locaux ou ne transmettrait pas les informations nécessaires, pourrait ainsi voir sa responsabilité recherchée.
L’article L. 174-1 prévoit en outre que l’évaluation des consommations d'énergie des bâtiments ou parties de bâtiments de chaque partie est annexée au bail à titre déclaratif, sans constituer une condition de validité du contrat.
2. La limite posée par la loi Pinel
La liberté contractuelle connaît une limite importante. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, l’article R. 145-35 du code de commerce interdit d’imputer au locataire certaines dépenses qui sont:
les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à leur réalisation ;
les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations précitées ;
certains impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire.
Pour le dispositif Éco-énergie tertiaire, l’analyse ne peut pas se limiter à constater que les travaux poursuivent une finalité réglementaire. Il faut d’abord les qualifier.
Les actions de réduction de la consommation d’énergie peuvent en effet relever de catégories différentes :
la réparation ou la conservation d’un élément de l’immeuble ;
la mise en conformité du bien loué ou de l’immeuble avec une réglementation ;
l’amélioration de la performance énergétique, sans qu’il s’agisse nécessairement d’une réparation ou d’une mise en conformité.
Cette distinction est déterminante. Le dispositif Éco-énergie tertiaire n’impose qu’un résultat de réduction de consommation. Il ne prescrit pas, pour chaque immeuble, une liste de travaux à réaliser. Une intervention peut donc être simplement une amélioration énergétique sans être, en elle-même, une mise en conformité au sens de l’article R. 145-35 du code de commerce.
La question décisive n’est donc pas de savoir si les travaux sont liés au dispositif, mais de déterminer leur nature exacte. Grosses réparation, conservation, mise en conformité ou amélioration.
Les grosses réparations de l’article 606
L’article 606 du code civil énonce : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »
Pour ce type de travaux, la Cour de cassation en retient une lecture fonctionnelle. Les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble, tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Cette qualification relève de l’appréciation souveraine des juges du fond (Cass. 3e civ., 13 juillet 2005, n° 04-13.764, Bull. civ. III, n° 155). Les travaux de performance énergétique ne sont pas en soi homogènes.
Les travaux portant sur l’enveloppe structurelle peuvent entrer dans les prévisions de l’article 606. Il en va ainsi, par exemple, de la réfection complète d’une couverture ou d’une intervention sur les gros murs qui en affecte la structure. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 3 novembre 2014, leur coût ne peut être imputé au preneur.
L’isolation thermique d’une façade par l’extérieur est plus discutable. Elle touche les murs, mais ne concerne pas nécessairement leur solidité ou la structure de l’immeuble. Sa qualification dépendra de la nature exacte des travaux, de leur ampleur, de leur objet et des éléments techniques à employer. Aucune solution générale ne peut être affirmée à cet égard.
Les équipements
Les interventions portant sur les équipements (chauffage, climatisation, ventilation, gestion technique du bâtiment, éclairage) concentrent souvent l’essentiel des gains énergétiques. Elles ne relèvent pas, en principe de l’énumération de l’article 606 du code civil. Sous réserve d’une stipulation contractuelle expresse et d’une inscription cohérente dans l’inventaire prévu à l’article L. 145-40-2 du code de commerce, leur coût peut être mis à la charge du preneur.
Une clause générale mettant à la charge du preneur « toutes réparations de quelque nature qu’elles soient » ne suffit pas. Elle ne permet en aucun cas de transférer les dépenses relatives à des grosses réparations lorsque l’article R. 145-35 du code de commerce est applicable. La catégorie des dépenses liées aux équipements doit être identifiable et la clé de répartition déterminée.
Les menuiseries extérieures
Le remplacement des menuiseries extérieures ne relève pas en principe des grosses réparations de l’article 606. Sa prise en charge peut alors dépenre du bail.
La jurisprudence relative à ce type de travaux doit toutefois être lue prudence. Dans certaines décisions, le remplacement des fenêtres a été laissé à la charge du bailleur en raison de son obligation d’entretien, alors même que le bail ne lui réservait que les « gros travaux » définis par l’article 606. Le fondement n’était pas l’article 606, mais son obligation légale de délivrance imposée au bailleur, à défaut de clause expresse suffisante.
Cette solution ne permet pas de conclure automatiquement que le remplacement des menuiseries est toujours à la charge du bailleur. Elle rappelle simplement qu’une clause générale ou imprécise ne suffit pas à transférer au preneur une dépense qui, à défaut, relève de l’obligation d’entretien du bailleur.
Ce qu’il faut retenir:
Pour un bail soumis à l’article R. 145-35 du code de commerce, la loi Pinel protège le preneur contre l’imputation des grosses réparations, y compris lorsqu’elles sont nécessaires à la mise en conformité ou à remédier à la vétusté.
Elle ne protège pas, en revanche, contre l’imputation de dépenses relatives à des équipements ou à des améliorations qui ne relèvent pas de l’article 606, dès lors que le bail le prévoit expressément, et que l’inventaire des charges le permet. Ici, tout dépend de la rédaction du bail. Une clause expresse, précise et inscrite dans un inventaire déterminable peut transférer certaines dépenses. Une clause généraliste ne le permet pas.
Pour les baux antérieurs à 2014:
L’article R. 145-35 du code de commerce s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014. Pour les baux antérieurs, la liberté contractuelle demeure en principe plus large. Les parties pouvaient y transférer au preneur certaines grosses réparations elles-mêmes. Le renouvellement du bail fait toutefois basculer le contrat dans le nouveau régime, puisque le texte vise les contrats « conclus ou renouvelés ». La simple prolongation par tacite reconduction ne produit en revanche pas cet effet. La Cour de cassation a déjà jugé que les dispositions issues de la loi Pinel s’appliquent qu’aux baux conclus ou renouvelés, mais non aux baux anciens simplement prolongés par tacite reconduction.
Cette liberté n’est pas illimitée. Pour les baux antérieurs, les clauses de transfert de charges s’interprètent restrictivement en jurisprudence. Elle retient notamment que les travaux prescrits par l’administration restent en principe à la charge du bailleur, sauf clause expresse les visant.
Le bailleur ne peut d’avantage s’exonérer des vices affectant la structure de l’immeuble. Une clause peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, mais elle ne peut pas exonérer le bailleur de son obligation de délivrance lorsqu’il s’agit de vices affectant la structure de l’immeuble.
Ces solutions valent-elles pour le dispositif Éco-énergie tertiaire ? C’est la véritable question, à laquelle la Cour de cassation n’a pas encore répondu.
Pour les travaux portant sur l’immeuble lui-même (enveloppe, toiture, façades, menuiseries extérieures) et sur les équipements collectifs exploités par le bailleur, tels que la chaufferie, la ventilation centrale ou la gestion technique du bâtiment, la jurisprudence relative aux grosses réparations est transposable sous réserve de la qualification des travaux. Lorsque l’intervention est nécessaire à la conservation de l’immeuble ou à sa conformité, elle relève en principe de la sphère du bailleur, au titre de son obligation d’entretien fondée sur l’article 1719 du code civil. Elle demeure à sa charge, sauf clause expresse valable la transférant au preneur.
Lorsqu’il s’agit en revanche d’une amélioration énergétique, sans caractère de réparation ou de mise en conformité nécessaire, le bailleur n’est pas automatiquement tenu de la réaliser, ni de la financer. Son imputation au preneur dépend alors du bail, de la précision de la clause et, le cas échéant, de l’inventaire prévu à l’article L. 145-40-2.
Pour les actions propres au preneur (réglages, horaires d’exploitation, usages des locaux, équipements installés par le preneur, éclairage de la surface de vente, matériel lié à son activité) la jurisprudence ne joue pas de la même manière. Ces actions concernent l’exploitation des locaux et l’activité du preneur. Elles relèvent des obligations que le bail et l’usage des lieux lui confient, ce à quoi renvoie précisément l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation.
Cette distinction respecte l’obligation d’entretien du bailleur tout en donnant un contenu concret au renvoi au contrat opéré par l’article L. 174-1. Cette aproche reste toutefois soumise à interprétation, laquelle n’a pas encore été consacrée par la Cour de cassation.
3. L'état prévisionnel des travaux, outil naturel du décret tertiaire
L’article L. 145-40-2 du code de commerce impose au bailleur, lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, de communiquer à chaque preneur un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes et de leur coût.
Cet état prévisionnel n’a pas été conçu pour le dispositif Éco-énergie tertiaire, mais il lui convient particulièrement puisque les objectifs imposent des échéances décennales. L’inscription dans l’état prévisionnel des interventions envisagées, de leur budget et de leur répartition donne au preneur une visibilité que la loi lui assure déjà. Le bailleur y trouve également une base pour justifier, le moment venu, les dépenses qu’il entend répercuter dans la limite de ce que le bail permet.
Le même article impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur. Il oblige également le bailleur à informer le preneur, en cours de bail, des charges nouvelles.
Une dépense liée au dispositif Éco-énergie tertiaire qui ne peut être rattachée à aucune catégorie identifiable de l’inventaire ne peut, à notre sens, être imputée au preneur sur le seul fondement d’une information tardive ou générale.
On peut signaler un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 27 novembre 2025 (n° RG 21/00555) a retenu qu’une clause de transfert très large ne permettait pas de déterminer la quote-part du preneur, faute d’indication des surfaces ou du lot loué. Dans cette affaire, le bailleur avait été débouté de sa demande de remboursement, sans qu’il soit nécessaire de déterminer si les dépenses étaient en elles-mêmes imputables. Cette décision a une valeur limitée, mais illustre toutefois une exigence essentielle, à savoir qu’une clause de transfert, même large, est inopérante si la quote-part du preneur ne peut être déterminée.
Enfin, l’article L. 145-40-2 ne prévoit pas de sanction spécifique au défaut de présentation de l’état prévisionnel. La prudence commande donc de ne pas présenter cette omission comme faisant obstacle, à elle seule, à toute refacturation.
4. Les actions qui ne sont pas des travaux
L’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation vise les « actions de réduction de la consommation d’énergie finale », et non directement des travaux. Une part importante des économies tient à la manière dont les locaux sont exploités : réglage des consignes de température, plages horaires de chauffage et de climatisation, extinction de l’éclairage hors des heures d’ouverture, choix et usage des équipements propres à l’activité.
Ces leviers coûtent souvent peu et relèvent pour l’essentiel de celui qui occupe les lieux. Ils se rattachent naturellement aux obligations du preneur. Celui-ci doit user de la chose louée raisonnablement et suivant sa destination, conformément à l’article 1728 du code civil. Il répond également des équipements qu’il a lui-même installés. L’article D. 174-20 du code de la construction et de l’habitation lui impose en outre de fournir, dans l’annexe environnementale, la liste et les caractéristiques énergétiques de ces équipements ainsi que leurs consommations réelles. Les consommations des locaux exploités figurent également parmi les données transmises sur OPERAT.
Deux conséquences pratiques en résultent. D’abord, le bailleur ne peut atteindre seul les objectifs. Même après des travaux importants sur l’enveloppe ou les équipements communs, un usage désordonné des locaux peut annuler une partie des gains. Le bail ou son avenant doit donc organiser l’engagement du preneur sur ses usages, et pas seulement la répartition des dépenses. Ensuite, l’activité du preneur peut justifier une modulation de l’objectif. L’article L. 174-1 permet de moduler les objectifs en fonction notamment d’un changement de l’activité exercée, de son volume, de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou d’un coût manifestement disproportionné. Les indicateurs d’intensité d’usage servant à cette modulation sont transmis sur la plateforme OPERAT. Ces informations sont entre les mains du preneur. Le bailleur en a besoin. L’obligation de les transmettre gagne donc à être expressément organisée dans le bail.
5. Les baux soumis à l’annexe environnementale
L’annexe environnementale est antérieure au dispositif Éco-énergie tertiaire. L’article L. 125-9 du code de l’environnement impose son insertion dans les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces, conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2012. Pour les baux en cours, les dispositions prennent effet trois ans après l’entrée en vigueur de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010.
Son champ ne coïncide pas nécessairement avec celui du dispositif Éco-énergie tertiaire. Le seuil de l’annexe environnementale est plus élevé et seuls les bureaux et commerces sont visés.
Son contenu est fixé par les articles D. 174-19 à D. 174-21 du code de la construction et de l’habitation. La loi prévoit deux règles directement utiles au dispositif Éco-énergie tertiaire :
le preneur permet au bailleur l’accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique ;
l’annexe environnementale peut prévoir les obligations qui s’imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés.
L’annexe environnementale ne répartit pas en elle-même, la charge financière des travaux. Elle organise en revanche l’échange d’informations, l’accès aux locaux et un programme d’actions commun.
Pour les bâtiments relevant des deux régimes, elle constitue le cadre le plus naturel pour traiter le dispositif Éco-énergie tertiaire : bilan périodique aligné sur les déclarations OPERAT, programme d’actions, calendrier de travaux, transmission des données et modalités d’accès aux locaux.
Pour les locaux situés entre 1 000 et 2 000 m², ou affectés à d’autres activités tertiaires, rien n’empêche de reprendre volontairement ce mécanisme dans le bail.
6. Proposition pour la rédaction du bail ou la négociation de l'avenant
Dans la première partie, nous recommandions d’insérer une clause « dispositif Éco-énergie tertiaire » dans les nouveaux baux et de négocier un avenant pour les baux en cours. Il convient désormais d’en préciser le contenu.
Puisque l’article L. 174-1 renvoie aux dispositions contractuelles, la meilleure sécurité pour les deux parties consiste à rédiger ces dispositions plutôt que de les laisser à l’interprétation d’un juge.
La trame suivante ne constitue qu’une base de travail. Elle doit être adaptée à l’immeuble, à l’activité exercée, à la structure juridique de l’immeuble et à l’équilibre économique du bail.
Trame de clause « Dispositif Éco-énergie tertiaire »:
1. Objet. Les parties constatent que les locaux relèvent des articles L. 174-1 et R. 174-22 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Elles conviennent que le présent article constitue les dispositions contractuelles visées à l’article L. 174-1.
2. Actions du bailleur. Le bailleur réalise à ses frais les travaux de réparation, de conservation ou de mise en conformité portant sur la structure, le clos et le couvert, ainsi que sur les équipements communs qu’il exploite. Pour un bail soumis à l’article R. 145-35 du code de commerce, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ne peuvent être imputées au preneur.
3. Actions du preneur. Le preneur prend en charge les équipements qu’il a installés ou qu’il exploite seul, ainsi que les modalités d’usage des locaux : consignes de température, horaires de fonctionnement, éclairage, équipements liés à son activité.
4. Équipements propres aux locaux mais appartenant au bailleur. Cette zone doit être négociée. La clause doit indiquer expressément qui supporte le remplacement ou l’amélioration des équipements, et dans quelle proportion. Si une part est mise à la charge du preneur, la catégorie de dépense doit pouvoir être rattachée à l’inventaire prévu à l’article L. 145-40-2 du code de commerce.
5. Déclarations sur OPERAT. Pour chaque entité déclarée, la clause désigne le déclarant, fixe un délai de transmission des données de l’autre partie avant l’échéance réglementaire et organise les droits d’accès à la plateforme.
6. Programme d’actions. Les parties se réunissent au moins une fois par an, établissent un bilan et arrêtent un programme pluriannuel, repris dans l’état prévisionnel des travaux prévu à l’article L. 145-40-2 du code de commerce.
7. Modulation. Chaque partie fournit à l’autre les éléments nécessaires à un dossier de modulation fondé sur des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, sur un changement d’activité ou de volume d’activité, ou sur un coût manifestement disproportionné.
8. Accès et conduite des travaux. La clause fixe un délai de prévenance, les plages d’intervention et les mesures destinées à limiter la gêne causée à l’exploitation.
9. Sort des améliorations en fin de bail. La clause prévoit l’accession des améliorations au bailleur, avec ou sans indemnité, ou leur remise en état.
Pour un avenant sur des baux en cours:
Un bail en cours ne peut être modifié sans l’accord des deux parties. Ni le bailleur ni le preneur ne peuvent imposer unilatéralement une clause relative au dispositif Éco-énergie tertiaire.
L’avenant se négocie. Chacun y a intérêt.
Le bailleur obtient la coopération du preneur pour les données, l’accès aux locaux et les usages, sans lesquels il ne peut atteindre les objectifs. Le preneur obtient une répartition claire des dépenses, au lieu d’une discussion contentieuse fondée sur des clauses rédigées pour d’autres hypothèses.
Dans un bail antérieur à 2014 dont les clauses sont favorables au bailleur, l’avenant peut également permettre au preneur d’obtenir des contreparties.
La répartition des travaux a une incidence sur le loyer lorsque celui-ci est fixé à la valeur locative. L’article R. 145-8 du code de commerce prévoit que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative pour le preneur. Un bailleur qui reporte sur le preneur des travaux qui lui incombent doit donc s’attendre à ce que ce transfert pèse sur le loyer du bail renouvelé.
L’article R. 145-8 du code de commerce prévoit que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix, peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Enfin, les améliorations réalisées en cours de bail ne sont prises en considération lors du renouvellement que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement. Un preneur qui aurait lui-même financé des améliorations énergétiques ne devrait donc pas, en principe, voir ces dépenses se retourner contre lui par une hausse lors de la fixation du loyer renouvelé.
7. FAQ : Le sort des travaux du décret Tertiaire
Le décret tertiaire s'applique-t-il au propriétaire ou au locataire ?
Aux deux. L’article R. 174-22 du code de la construction et de l’habitation assujettit les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail. Le bail répartit les actions entre eux, mais aucun ne sort du dispositif.
Qui doit déclarer les consommations sur OPERAT ?
Le propriétaire et, le cas échéant, le preneur, chacun pour ce qui le concerne (article R. 174-27). Le bail a intérêt à désigner le déclarant pour chaque entité et à fixer un délai de transmission des données entre les parties.
Le bailleur peut-il faire payer au locataire les travaux liés au décret tertiaire ?
Cela dépend de la date du bail, de la nature des travaux et de la rédaction du bail.
Dans un bail soumis à l’article R. 145-35 du code de commerce, les dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 du code civil ne peuvent pas être imputées au preneur, y compris lorsqu’elles sont nécessaires à la mise en conformité ou à la remédiation de la vétusté. Les dépenses relatives à des équipements ou à des améliorations peuvent en revanche être imputées, mais seulement en vertu d’une clause expresse et d’une catégorie identifiable dans l’inventaire des charges.
Dans un bail antérieur, un transfert plus large est possible, mais il doit résulter d’une clause claire, précise et expresse visant les travaux concernés.
Mon bail ne dit rien au sujet du décret tertiaire. Que se passe-t-il ?
Les clauses existantes relatives à l’entretien, aux réparations, à la mise en conformité et aux charges s’appliquent. Elles s’interprètent restrictivement lorsqu’elles dérogent au droit commun.
Une clause générale ne suffit pas à transférer au preneur des travaux imposés par la réglementation. Les travaux de réparation, de conservation ou de mise en conformité nécessaires à l’immeuble relèvent en principe du bailleur. Les travaux d’amélioration énergétique ne peuvent être imputés au preneur que si le bail le prévoit ou s’il choisit de les réaliser.
En l’état, cette solution demeure une interprétation qui n’a pas encore été consacrée par la Cour de cassation pour le dispositif Éco-énergie tertiaire.
Le locataire peut-il refuser l'accès aux locaux pour des travaux d'amélioration énergétique ?
Pour les baux soumis à l'annexe environnementale, non. L'article L. 125-9 du code de l'environnement l'oblige à permettre cet accès. Pour les autres, la réponse dépend du bail, mais un refus de principe se concilierait mal avec le devoir de définir les actions en commun que pose l'article L. 174-1.
Les travaux payés par le locataire feront-ils augmenter son loyer au renouvellement ?
Cela dépend du financement réel des améliorations. Elles ne sont prises en compte que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement. Une refacturation au preneur peut donc, selon les stipulations du bail et la réalité économique de l’opération, entraîner une incidence sur le loyer renouvelé.
Faut-il annexer un document au bail ?
L'évaluation du respect de l'obligation est annexée au bail « à titre d'information » (article L. 174-1, II). Pour les locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces, l'annexe environnementale est obligatoire.
Existe-t-il déjà des décisions de justice sur le décret tertiaire et le bail commercial ?
La Cour de cassation ne s'est pas encore prononcée. En l’état, les solutions reposent sur l’interprétation des textes et la jurisprudence relative aux grosses réparations et aux travaux imposés par l'administration.
(partie 1) : Application du décret tertiaire aux baux commerciaux : comment collaborer efficacement ?
